디포짓 10%·5%로 내 집 마련하기
2026년 은행별 90%·95% 융자 총정리
집값의 20%를 모으기 전에도 길이 있습니다. 은행마다 조건이 크게 다르다는 것이 핵심입니다.
“집값의 20%를 언제 다 모으나요?” 상담에서 가장 자주 듣는 질문입니다. 오클랜드에서 100만 불짜리 집이라면 디포짓 20%는 20만 불입니다. 그런데 실제로는 10% 디포짓(LVR 90%), 조건이 맞으면 5% 디포짓(LVR 95%)으로도 집을 살 수 있습니다. 다만 은행마다 받는 조건과 비용이 크게 다르기 때문에, 어느 은행으로 가느냐에 따라 연간 수천 불이 달라집니다. 2026년 7월 현재 기준으로 정리해 드립니다.
1. 왜 디포짓 20% 미만 융자가 어려운가 — 규제부터 이해하기
뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)은 디포짓이 20% 미만인 대출의 총량을 제한합니다. 2025년 12월부터 적용되는 현행 기준으로, 각 은행은 자가거주용 신규 대출 중 25%까지만 LVR 80% 초과 대출을 내줄 수 있습니다. 여기에 2024년 7월부터는 DTI 규제(자가거주 소득의 6배)도 함께 적용됩니다.
즉 은행 입장에서 90% 융자는 “쿼터가 정해진 상품”입니다. 그래서 은행들은 이 한도를 아껴 쓰기 위해 심사를 까다롭게 하고, 추가 비용을 부과하며, 시기에 따라 접수 자체를 조이기도 합니다. 다만 예외가 있습니다. Kāinga Ora First Home Loan과 신축(new build) 구매·건축은 이 총량 규제에서 면제되기 때문에, 디포짓이 20% 미만인 구매자에게 중요한 우회로가 됩니다.
2. 은행마다 디포짓 20% 미만에 대한 비용을 받는 방식이 다릅니다
디포짓이 20% 미만이면 어느 은행이든 추가 비용이 있습니다. 문제는 그 방식이 은행마다 완전히 다르다는 점입니다.
| 방식 | 내용 | 해당 은행 |
|---|---|---|
| ① Low Equity Margin (LEM) | 카드 금리에 LVR 구간별 마진을 얹는 방식. 에쿼티가 20%에 도달하면 제거 가능 | ASB, BNZ, Westpac |
| ② Special 금리 박탈 | 별도 마진은 없지만 광고되는 special 금리 대신 standard 금리를 적용 | Kiwibank(+0.90%p), TSB(+0.80%p), SBS(+0.60%p), ANZ(+0.60%p) |
| ③ 이중 부과 | standard 금리 그리고 LEM을 모두 적용 | Westpac (①+②) |
여기서 중요한 포인트 하나. ASB와 BNZ는 2020년·2024년에 special/standard 구분 자체를 없앴습니다. 그래서 디포짓이 20% 미만인 고객도 모든 고객이 받는 단일 카드 금리에서 출발하고, 거기에 LEM만 붙습니다. 반면 Westpac은 standard 금리에 LEM까지 이중으로 부담하는 구조라 디포짓이 20% 미만인 구간에서 가장 불리합니다.
3. 은행별 조건 비교 — 90% 융자, 1년 고정 기준
2026년 7월 31일 카드 금리 기준으로, LVR 90%(디포짓 10%)에서 실제 적용되는 1년 고정 금리를 비교하면 다음과 같습니다.
| 은행 | 계산 구조 | 실효 1년 고정 | 참고 |
|---|---|---|---|
| ASB | 카드금리 4.75% + LEM 0.75% | 5.50% | 단일 카드금리, LEM 자동 리뷰 |
| BNZ | 카드금리 4.79% + LEP 0.75% | 5.54% | 단일 카드금리, 감정평가 필수 |
| SBS | standard 5.39% | 5.39% | 일반 매입은 80%까지 (90%는 신축·FHL) |
| ANZ | standard 5.39% | 5.39% | 신규 고객은 계약 건만 접수 |
| TSB | standard 5.59% | 5.59% | — |
| Kiwibank | standard 5.65% | 5.65% | 첫 주택 구매자 위주 한정 접수 |
| Westpac | standard 5.59% + LEM 0.75% | 6.34% | standard + LEM 이중 부담 |
※ 90.00%까지는 85.01–90% 구간 마진이 적용되고, 90.01%부터 상위 구간(예: ASB 1.30%)으로 올라갑니다. 디포짓 몇천 불 차이로 구간이 바뀔 수 있습니다. 금리는 게재일 기준이며 수시 변동됩니다.
$500,000 대출 기준으로 ASB(5.50%)와 Westpac(6.34%)의 차이는 연간 약 $4,200입니다. 같은 집, 같은 디포짓인데 은행 선택만으로 이만큼 달라집니다.
4. 왜 지금은 ASB가 유리한가
고객마다 상황이 달라 “항상 정답인 은행”은 없습니다만, 2026년 현재 10% 안팎의 디포짓으로 집을 사는 분들께 ASB가 유리한 구조적 이유가 네 가지 있습니다.
- 단일 카드금리 + 가장 낮은 실효 금리.
ASB는 2020년부터 special/standard 구분을 없애 디포짓이 20% 미만인 고객도 동일한 카드 금리에서 출발합니다. 90% LVR 1년 고정 실효 금리 5.50%는 주요 은행 중 최저 수준입니다. 90.01–95% 구간의 LEM(1.30%)도 메이저 은행 중 가장 낮습니다. - LEM을 은행이 알아서 깎아주는 유일한 구조.
대부분 은행은 에쿼티가 20%에 도달해도 고객이 감정평가를 준비해 직접 요청해야 마진이 빠지고, 고정금리 중에는 만기까지 기다려야 합니다. ASB는 주기적으로 LEM을 자동 재검토해 구간을 낮추거나 제거하고 서면으로 통지하는 것을 정책으로 명시하고 있습니다. 집값이 오르고 원금이 줄면 1.30% → 0.75% → 0.30% → 0으로 단계적으로 내려갑니다. - 2026년 2월부터 Kāinga Ora First Home Loan 참여.
소득 조건이 맞으면 디포짓 5%로 진행할 수 있고, 이 경우 LEM이 아예 적용되지 않습니다. 대신 Kāinga Ora 보증 수수료(LMI) 1.2%를 일회성으로 부담하며, 대출에 합산할 수도 있습니다. 참고로 ANZ와 BNZ는 이 제도에 참여하지 않습니다. - 실무 유연성.
디포짓이 20% 미만인 대출도 사전승인(pre-approval)이 가능해 계약 전에 예산을 확정할 수 있고, 첫 주택 캐시백 기준도 대출 $200,000 이상으로 타행($250,000)보다 낮습니다. 2026년 6월부터는 라이프스타일 매물(10ha 미만, 주요 도시)도 80% 초과 융자가 열렸습니다.
균형을 위해 말씀드리면
· 80.01–85% 구간에서는 Westpac의 LEM(0.25%)이 ASB(0.30%)보다 낮습니다. “모든 구간에서 ASB가 최저”는 아닙니다.
· 소득 조건이 맞는 5% 디포짓 고객이라면 Kiwibank·SBS의 First Home Loan(special 금리 적용)이나 SBS의 첫 주택 패키지가 더 유리할 수 있습니다.
· 결국 개인의 소득·디포짓·매물 종류에 따라 최적 은행이 달라집니다. 그래서 비교가 필요합니다.
5. 디포짓 5% — 95% 융자는 어떻게 가능한가
경로 ① Kāinga Ora First Home Loan (정부 보증)
가장 확실한 5% 디포짓 경로입니다. 정부(Kāinga Ora)가 은행의 손실을 보증하는 대신 대출액의 1.2%를 일회성 보험료(LMI)로 부담합니다. 현재 ASB, Westpac, Kiwibank, SBS, Co-operative Bank 등이 참여하고 있습니다.
First Home Loan 핵심 조건 (2026년 7월 기준)
· 최소 디포짓 5% — 가족 증여 가능, KiwiSaver 인출 가능
· 소득 상한: 1인 $95,000 / 부양가족 있는 1인 또는 2인 이상 합산 $150,000 (세전, 직전 12개월)
· 집값 상한 없음 (2022년 폐지) · 자가거주 전용 · 시민권/영주권자
· LEM 미적용 — Kiwibank·SBS는 special 금리까지 적용
· 신축 건축, 리파이낸스, 투자용은 불가
경로 ② BNZ 일반 융자 (소득 상한 초과자용)
소득이 상한을 넘는 분들에게는 BNZ가 사실상 유일하게 일반 경로로 95%까지 열어둔 은행입니다. 90.01–95% 구간 LEP 1.20%를 더해 1년 고정 실효 약 5.99% 수준입니다. 다만 조건이 있습니다. 디포짓 중 최소 5%는 반드시 본인 저축(genuine savings)이어야 하고(전액 증여 불가, KiwiSaver는 인정), 등록 감정평가가 필수이며, 은행의 승인 여력에 따라 케이스별로 심사가 매우 까다롭습니다. 실제 승인 가능성은 신청 전에 반드시 확인이 필요합니다.
경로 ③ 신축(New Build) 활용
신축 구매·건축은 RBNZ 총량 규제에서 면제되므로 은행들이 10% 디포짓을 상대적으로 쉽게 받아줍니다. Westpac은 턴키 신축에 10% 디포짓을 공식적으로 안내하고 있고, ASB·BNZ도 확정가 계약(fixed price contract) 조건으로 90%까지 가능합니다. 다만 신축이라고 LEM이 자동 면제되는 것은 아니므로 은행별 확인이 필요합니다.
6. 디포짓 20% 미만일 때의 추가 비용, 이렇게 아낄 수 있습니다
- First Home Loan 자격부터 확인하세요.
일회성 1.2%가 연 0.75~1.5%의 지속 마진보다 대부분 저렴합니다. 소득 상한에 걸리는지가 첫 번째 체크포인트입니다. - KiwiSaver를 최대한 활용하세요.
3년 이상 가입했다면 본인·고용주·정부 기여금과 수익까지 인출할 수 있습니다($1,000만 남기면 됨). - 디포짓 몇천 불로 구간을 넘기세요.
LVR 90.5%와 89.9%는 마진 구간이 다릅니다. 경계선 근처라면 조금 더 모으거나 가족 도움을 받아 구간을 낮추는 것이 가장 효율적인 절약입니다. - 가족의 에쿼티를 활용하는 방법도 있습니다.
Westpac Family Springboard처럼 부모님 부동산을 부분 담보로 활용해 본대출을 80% 아래로 만들면 LEM 자체가 없어집니다. 가족의 책임 범위가 한정되는 구조인지가 핵심입니다. - 보더(하숙) 소득으로 심사력을 보완하세요.
은행 대부분이 보더 소득을 인정합니다(주당 $225~300, 은행별 1~2명 한도). 디포짓이 20% 미만인 심사에서 상환능력이 관건일 때 유용합니다. - 에쿼티 20% 도달 시 적극적으로 제거를 요청하세요.
ASB의 자동 리뷰를 제외하면, 은행이 먼저 알려주지 않습니다. 재고정(refix) 시점마다 LVR을 점검하고 감정평가로 마진 제거·special 전환을 요청하는 것이 브로커가 챙겨드리는 부분입니다.
7. 정리하며
디포짓 20%가 없다고 내 집 마련을 미룰 이유는 없습니다. 다만 디포짓이 20% 미만인 융자는 은행별 구조 차이가 크고, 승인 여력이 수시로 바뀌며, 심사 조건(소득 증빙, 디포짓 출처, 보더 소득 인정 등)이 은행마다 다릅니다. 같은 조건으로도 어느 은행에 어떤 방식으로 접수하느냐에 따라 승인 여부와 비용이 달라지는 영역이라, 여러 은행의 최신 정책을 아는 브로커를 통하는 것이 실질적으로 유리합니다.
DCT Finance는 주요 은행의 최신 심사 기준을 상시 확인하며, 고객님의 소득·디포짓 상황에 맞는 최적의 은행과 경로를 무료로 찾아드립니다. 브로커 수수료는 은행이 부담하므로 고객님께는 비용이 없습니다.
본 글은 2026년 7월 31일 기준 각 은행 공시 자료와 정책을 바탕으로 작성된 일반 정보이며, 개인의 상황을 고려한 금융 조언이 아닙니다. 금리, Low Equity Margin, 심사 기준, 캐시백 조건은 예고 없이 변경될 수 있으며 실제 적용 조건은 신청 시점의 은행 심사에 따라 달라집니다. 개인별 맞춤 조언은 상담을 통해 제공됩니다.
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