디포짓 5%로 집을 사면서,
이자율은 20% 낸 사람과 똑같이
Kāinga Ora First Home Loan — 뉴질랜드 정부가 보증하는 첫 주택 구입 융자 제도의 전부
첫 집을 알아보는 분들이 가장 먼저 부딪히는 벽은 디포짓입니다. 오클랜드에서 80만 불짜리 집을 산다고 하면 은행이 요구하는 20% 디포짓은 16만 불입니다. 맞벌이로 성실하게 저축해도 몇 년이 걸리는 금액이고, 그 사이에 집값이 오르면 목표 금액도 같이 올라갑니다.
그래서 많은 분들이 20% 이하 디포짓 융자를 알아보십니다. 여기서 또 하나의 문제를 만납니다. 디포짓이 20%에 못 미치면 은행은 더 높은 이자율을 적용합니다. 대출을 해주긴 하는데, 위험 부담만큼 이자로 더 받겠다는 것입니다.
그런데 이 두 가지 문제를 한 번에 해결하는 제도가 있습니다. 뉴질랜드 정부 기관 Kāinga Ora가 보증하는 First Home Loan입니다. 디포짓 5%로 집을 살 수 있고, 이자율은 디포짓 20%를 낸 사람과 동일한 조건으로 적용됩니다.
이 제도의 진짜 가치는 이자율에 있습니다
First Home Loan을 소개할 때 대부분 “디포짓 5%”만 강조합니다. 하지만 실제로 고객이 지불하는 총액을 계산해 보면, 이자율 조건이 훨씬 큰 차이를 만듭니다.
은행이 디포짓 20% 미만 고객에게 적용하는 추가 이자를 저자본 마진(Low Equity Margin, LEM)이라고 부릅니다. 은행마다, 그리고 디포짓 비율 구간마다 다르지만 통상 연 0.25%에서 1.5% 수준이 표준 이자율 위에 얹힙니다. 디포짓이 적을수록 마진은 커집니다.
중요한 점은 이 마진이 매년 반복해서 나가는 비용이라는 것입니다. 디포짓을 모아 대출 잔액이 집값의 80% 아래로 내려가고, 그때 은행에 재평가를 요청해 마진을 없애기 전까지는 계속 붙습니다. 보통 몇 년이 걸립니다.
First Home Loan은 이 저자본 마진이 붙지 않습니다. 집값의 95%를 빌리더라도, 같은 은행에서 디포짓 20%를 낸 고객이 받는 표준 이자율(스페셜 금리 포함)과 동일한 조건으로 대출이 실행됩니다. Kāinga Ora가 정부 기관으로서 은행의 위험을 대신 보증하기 때문에, 은행 입장에서는 이자를 더 받을 이유가 없어지는 구조입니다.
| 구분 | 일반 은행 95% 융자 | First Home Loan |
|---|---|---|
| 적용 이자율 | 표준 금리 + 저자본 마진 | 표준 금리 (마진 없음) |
| 마진 연 1.0% 가정 시 추가 이자 부담 | 연 약 $7,600 디포짓 20% 도달까지 매년 반복 |
$0 |
| 일회성 보증 수수료 | 없음 (은행에 따라 별도 수수료 가능) | 약 $9,120 (대출액의 1.2%) 최초 1회만 |
※ 위 표는 구조를 설명하기 위한 예시 계산입니다. 저자본 마진은 은행과 디포짓 비율에 따라 달라지며, 실제 적용 수치는 상담 시 확인이 필요합니다.
보시는 것처럼 First Home Loan은 일회성 수수료 약 $9,120을 내는 대신, 매년 반복되는 $7,600의 추가 이자를 없애는 구조입니다. 단순 계산으로도 2년이 지나면 이미 유리해지고, 디포짓 20%에 도달하는 데 4~5년이 걸린다면 차이는 수만 불로 벌어집니다. 게다가 이 수수료는 대출금에 포함시킬 수 있어 현금으로 따로 준비하지 않아도 됩니다.
자격 요건 — 핵심은 소득 상한입니다
First Home Loan에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 소득입니다. 다른 조건은 대체로 충족되는데 소득 상한에서 걸리는 경우가 많습니다.
| 신청 유형 | 연 소득 상한 (세전) |
|---|---|
| 1인 신청 · 부양가족 없음 | $95,000 이하 |
| 1인 신청 · 부양가족 있음 | $150,000 이하 |
| 2인 이상 공동 신청 | $150,000 이하 (합산) |
주택 가격 상한은 없습니다
예전 자료를 보고 “우리 지역 상한이 얼마인데 그 가격으로는 집을 못 산다”고 생각하시는 분들이 계십니다. First Home Loan의 주택 가격 상한(House Price Cap)은 2022년 6월에 완전히 폐지되었습니다.
현재는 주택 가격 자체에 제한이 없습니다. 소득 상한을 충족하고 은행의 상환 능력 심사를 통과할 수 있다면, 가격대는 본인의 대출 한도가 결정합니다. 인터넷에 남아 있는 오래된 지역별 상한 표는 지금은 적용되지 않는 정보입니다.
과거에 있던 First Home Grant는 최대 $10,000까지 현금으로 지급하던 보조금 제도였고, 2024년 5월에 폐지되어 현재는 신청할 수 없습니다. 반면 이 글에서 설명하는 First Home Loan은 보조금이 아니라 융자 보증 제도이며, 지금도 정상적으로 운영되고 있습니다. 두 제도의 이름이 비슷해 “정부 지원이 다 없어졌다”고 알고 계신 분들이 많은데, 없어진 것은 보조금이고 융자 제도는 그대로 남아 있습니다.
미리 알아두셔야 할 조건 두 가지
First Home Loan은 좋은 제도이지만 모든 분께 맞는 것은 아닙니다. 상담 단계에서 예상 못 하고 놀라시는 조건이 두 가지 있어 미리 말씀드립니다.
보유 저축은 $5,000만 남기고 전부 디포짓에 넣어야 합니다
이 제도는 “디포짓 5%만 있으면 된다”가 아니라 “가진 돈을 최대한 디포짓에 넣고, 그래도 20%가 안 될 때 도와준다”는 취지의 제도입니다. 따라서 저축의 일부만 디포짓으로 쓰고 나머지를 현금으로 들고 있는 방식은 인정되지 않습니다.
남길 수 있는 금액은 최대 $5,000이며, 이는 변호사 비용이나 감정평가 비용 등 정산 관련 지출을 위한 것입니다. 그 이상을 남기려면 해당 용도(예: 이사 비용 견적서)에 대한 증빙을 은행에 제출해 승인을 받아야 합니다. 또한 이 $5,000 한도를 신청자 1인당 적용하는 은행과 신청 건 전체에 적용하는 은행이 나뉘므로, 어느 은행으로 진행하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
여유 자금을 어느 정도 남겨두고 싶으신 분이라면, 이 조건 때문에 First Home Loan보다 일반 20% 이하 디포짓 융자가 더 맞을 수도 있습니다.
일회성 보증 수수료 1.2%
Kāinga Ora의 보증에 대한 대가로 대출금의 1.2%에 해당하는 일회성 수수료(Lenders Mortgage Insurance)를 냅니다. $500,000 대출이면 약 $6,000, $760,000 대출이면 약 $9,120입니다. 이 금액은 현금으로 내거나 대출금에 포함시킬 수 있습니다.
앞서 계산해 드린 것처럼 이 수수료는 저자본 마진을 없애는 대가로는 대체로 유리한 편이지만, 2~3년 안에 집을 팔거나 대출을 갚을 계획이라면 일회성으로 나가는 이 비용을 회수하지 못할 수 있습니다. 보유 기간을 함께 고려해서 판단하셔야 합니다.
어느 은행에서 가능한가
First Home Loan은 Kāinga Ora가 직접 대출을 실행하는 것이 아니라, 참여 은행이 대출하고 Kāinga Ora가 보증하는 구조입니다. 따라서 모든 은행에서 되는 것은 아니고 참여 기관이 정해져 있습니다.
특히 ASB는 2026년 2월에 새로 합류하면서 선택지가 넓어졌습니다.
같은 First Home Loan이라도 은행마다 심사 기준, 소득 인정 범위, 캐시백 조건, 앞서 말씀드린 $5,000 한도의 적용 방식이 다릅니다. 어느 은행으로 넣느냐에 따라 승인 여부와 조건이 갈리는 경우가 실제로 자주 있습니다. 브로커를 통해 진행하시면 고객 상황에 맞는 은행을 골라서 접수할 수 있습니다.
