3줄 요약

랜드로드이 보험에 들어 있으면, 테넌트은 유리값을 내지 않습니다

2008년 1월 1일부터 시행된 Property Law Act 2007(재산법) 제268~272조는 임대 건물이 손상되었을 때의 비용 부담을 랜드로드 쪽으로 명확히 배분했습니다. 그 전까지는 리스 계약서에 “테넌트이 원상복구한다”는 문구만 있으면 랜드로드 보험사가 테넌트에게 구상 청구를 하는 일이 흔했는데, 이 법이 그 길을 막았습니다.

적용되는 사고의 범위

(a)에 열거된 화재·홍수·폭발·낙뢰·폭풍·지진·화산 활동은 랜드로드의 보험 가입 여부와 관계없이 무조건 적용됩니다. 그리고 (b)에 따라 “랜드로드이 보험에 들어 있는 그 밖의 모든 위험”도 포함됩니다. 뉴질랜드 표준 상업용 리스는 랜드로드 보험 담보에 유리를 명시적으로 넣어 두기 때문에, 유리 파손은 대부분 (b)를 통해 이 법의 적용을 받습니다.

과실이 있어도 면책됩니다

즉 직원이 실수로 유리를 깨뜨렸어도 테넌트은 원칙적으로 책임이 없습니다. 항소법원은 Sheehan v Watson [2010] NZCA 454에서 s268(3)의 “lessee’s agent”에 테넌트의 종업원은 포함되지만 독립계약자(independent contractor)는 포함되지 않는다고 판시했습니다. 종업원 과실은 테넌트 면책 범위 안이라는 뜻입니다.

법원이 넓게 해석해 온 방향

테넌트이 그대로 책임지는 세 가지 경우

주의할 점은 (c)입니다. 테넌트이 건물에서 고지하지 않은 위험한 작업을 하거나, 보안 조건(알람 작동, 시건 등)을 지키지 않아 랜드로드 보험사가 지급을 거절하면, 그 순간 테넌트이 전액을 부담하게 됩니다. 리스에는 보통 “Tenant not to void insurance”(테넌트은 랜드로드 보험을 무효로 만들지 않는다)는 조항이 함께 들어가 있습니다.

계약서의 이 문장이 책임을 테넌트에게 넘깁니다 (제271조)

여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 위의 테넌트 면책은 절대적인 것이 아닙니다. 같은 법 제271조가 정확한 요건을 갖춘 계약 조항에 한해 예외를 인정하고 있기 때문입니다.

유효한 “유리 책임 전가” 조항이 갖춰야 할 네 가지

실제로 어떻게 생겼습니까 — 표준 리스의 예

뉴질랜드 표준 상업용 리스(The Law Association, 옛 ADLS Deed of Lease)는 이 제271조 구조를 면책금(excess)에 이미 적용해 두었습니다. 7판(Seventh Edition 2024) clause 24.2의 원문입니다.

이 한 문장 덕분에 랜드로드은 excess를 테넌트에게 청구할 수 있습니다. 이 문장이 없었다면 위 Linklater v Dickison 판결에 따라 excess조차 회수할 수 없습니다. 같은 기법을 유리 전체에 적용하면, 유리값 전체가 테넌트 부담이 됩니다.

유리를 테넌트에게 넘기려면 계약서에서 무엇이 바뀝니까

표준 리스는 First Schedule의 랜드로드 보험 항목에 유리를 기본으로 포함시켜 놓았습니다.

맨 위에 “(Delete or amend extent of cover as appropriate)” — 즉 적절히 삭제·수정하라는 안내가 붙어 있습니다. 랜드로드이 괄호 안의 유리 문구를 지우고, 여기에 s271 방식의 확인·합의 조항을 추가하면 유리 파손 비용이 테넌트에게 넘어갑니다.

면책금(excess)은 누가 냅니까

유리값 자체는 랜드로드 보험이 부담하더라도, 면책금은 테넌트에게 넘어오는 것이 표준입니다. 위에서 본 clause 24.2의 s271 확인 문구가 그 근거입니다.

금액 상한이 판본에 따라 다릅니다

표준 리스에도 “유리를 교체하라”는 조항은 있습니다

계약서를 읽다 보면 테넌트 의무 조항에 이런 문장이 나옵니다. 6판·7판 모두 동일합니다.

이 문장만 보면 “역시 유리는 테넌트 책임”이라고 오해하기 쉽습니다. 그러나 같은 계약서의 First Schedule이 랜드로드 보험에 유리를 포함시켜 놓았기 때문에, Property Law Act 제269조와 리스 자체의 면책 조항(7판 clause 26.1 / 6판 25.1)에 의해 이 의무는 대부분의 상황에서 상쇄됩니다.

정리하면 이렇습니다. clause 8.1(b)는 “누가 실무적으로 유리를 갈아 끼우느냐”의 문제이고, 최종 비용을 누가 부담하느냐는 First Schedule의 보험 항목과 제269·271조가 결정합니다. 두 조항 중 First Schedule이 실질적으로 더 중요합니다.

원인별로 누구 보험이 처리합니까

아래는 랜드로드이 유리를 부보한 표준 리스를 기준으로 한 정리입니다. 리스에 s271 방식의 유리 특약이 있으면 오른쪽 열이 전부 “테넌트 부담”으로 바뀝니다.

내 사업보험에서 유리는 어떻게 담보됩니까

뉴질랜드 상업보험에는 영국·호주식 독립 “Glass Section”이 사실상 없습니다. 유리는 재물(Material Damage / Contents) 담보의 정의 안에 포함되거나, 임차 점포(Tenanted Premises / Rented Premises) 자동확장 조항으로 처리됩니다.

내 소유가 아닌 유리를 담보하는 조항

두 조항 모두 같은 이야기를 하고 있습니다. 리스상 테넌트에게 유리 책임이 있어야만 테넌트 보험이 작동한다는 것입니다.

보험사별 임차 점포 확장 한도 — 열 배까지 차이납니다

유리 클레임에 함께 지급되는 부대비용

유리 자체 값보다 부대비용이 더 큰 경우도 많으므로, 클레임 접수 시 판자막이·경비·사인 재시공 견적을 함께 제출하시는 것이 좋습니다.

담보되지 않는 것

영업을 못 한 손해와, 남의 유리를 깬 경우

영업 중단(Business Interruption) — 가장 흔한 함정

쇼윈도가 판자로 막혀 며칠 장사를 못 하면 매출 손실이 발생합니다. 그런데 BI 보험은 대부분 “내 재물보험에서 그 손해가 담보되었을 것”을 지급 조건으로 걸어 둡니다.

유리가 랜드로드 소유이고 내 재물보험으로 담보되지 않으면 이 조건이 충족되지 않아 BI가 작동하지 않을 수 있습니다. 실무에서 다음과 같이 정리합니다.

이웃 가게나 랜드로드의 유리를 깨뜨린 경우 — 배상책임보험

일반 배상책임(Public / Broadform Liability)은 원래 “내 관리·보관 하에 있는 재물(care, custody or control)”을 면책합니다. 임차 건물은 여기에 걸리기 쉬워, 약관에 별도의 되살림(write-back) 조항이 들어갑니다.

계약 전에, 그리고 사고가 났을 때