이에 DCT Finance에서 주택 융자 승인을 포함한 주택 구입 과정 전반을 안내해 드립니다.
선승인 (Pre-approval)
집을 알아보기로 하셨나요? 예전에는 집 구매를 계약하고 융자 승인을 받아보는 경우가 많았지만, 요즘은 선승인을 받아 내가 융자를 얼마나 받을 수 있는지 먼저 확인하고 구매 계약을 하는 경우가 많아졌습니다. 특히 낙찰되면 조건 없이 구매해야 하는 옥션의 경우, 낙찰 후 융자가 나오지 않아 낭패를 볼 수 있기 때문에 많은 분들이 선승인을 통해 본인이 받을 수 있는 융자 금액을 미리 확인하십니다.
선승인은 일반적으로 3개월간 유효합니다. 그 사이에 마음에 드는 집을 찾지 못하셨더라도, 재정 상태에 큰 변화가 없다면 한 번 더 연장이 가능합니다. 단, 수입, 지출, 부채 등에 변화가 생겼다면 재심사가 필요할 수 있습니다.
LVR (주택 융자 비율) 규정
뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)의 LVR(Loan-to-Value Ratio) 규제에 따라, 일반적으로 아래와 같은 자기자본(디포짓)이 필요합니다.
🏠 자가 거주용 (Owner-Occupied)
최소 20% 디포짓 필요
(집값의 80%까지 융자 가능)
🏢 투자용 (Investment Property)
최소 30% 디포짓 필요
(집값의 70%까지 융자 가능)
다음의 경우에는 최소 5% 디포짓으로도 융자 진행이 가능할 수 있습니다:
- 새로 건축하거나 건축 중인 신규 주택(New Build)을 구입하시는 경우
- 수입이 충분히 높아 은행 기준을 충족하시는 경우
KiwiSaver 활용
뉴질랜드에서 첫 주택을 구매하시는 분이라면 KiwiSaver 적립금을 디포짓 자금으로 인출할 수 있습니다. 일반적으로 KiwiSaver에 최소 3년 이상 가입해 계셔야 하며, 주택 구매 목적으로 본인 기여분과 고용주 기여분을 인출하실 수 있습니다. (정부 기여분 제외)
KiwiSaver 인출을 계획하고 계시다면, 주택 구매 계약 전에 미리 신청 절차를 시작하시는 것이 좋습니다. 처리에 수 주가 소요될 수 있기 때문입니다. 자세한 내용은 KiwiSaver 가입 기관에 직접 문의하시거나 DCT Finance로 연락 주시기 바랍니다.
신용 기록 관리 (Credit History)
은행에서 융자 심사를 할 때 신용 기록은 매우 중요한 판단 기준 중 하나입니다. 융자 신청 전에 아래 사항들을 꼭 점검해 두시기 바랍니다.
- 연체 없이 청구서 및 각종 요금을 기한 내에 납부하셨는지 확인
- 과거 연체 기록이나 디폴트(Default) 여부 점검
- 은행 계좌의 Statement 관리: 잔액이 부족한 상태에서 결제가 이뤄져 Overdraft(OD)가 발생한 흔적이 있으면 신용 평가에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 평소에 잔액 관리를 잘 하셔서 OD가 발생하지 않도록 주의해 주세요.
- 필요 이상의 신용 조회(Credit Enquiry)가 쌓이지 않도록 주의
주택 융자 승인 과정
- 주택 융자 컨설팅 — 고객님과의 상담을 통해 현재 수입과 지출, 자산과 부채, 기본적인 개인 정보를 확인하고 융자 가능 여부를 판단합니다. 상담은 전화 또는 자택 방문을 통해 진행됩니다.
- 서류 받기 — 주택 융자 신청에 필요한 서류 목록을 안내해 드리고, 이메일 등으로 서류를 전달받습니다.
- 서류 정리 및 은행 접수 — 받은 서류를 정리하고 신청서 및 커버 레터를 작성합니다. 경우에 따라 추가 인터뷰가 필요할 수 있습니다.
- 융자 승인 및 고객 통보 — 모든 서류가 갖춰지면 은행의 업무량에 따라 다르나 평균 5~10 영업일 정도 소요됩니다. 승인 편지에는 여러 조건이 첨부될 수 있으니 반드시 확인하시기 바랍니다. (예: 학생 융자 상환 조건, 최소 주택 감정가 기준 등) 집의 상태에 따라 최종 융자 승인이 제한될 수도 있습니다.
주택 매매 계약 과정
마음에 드시는 매물을 발견하셨다면, 부동산 에이전트를 통해 가격 협상(네고)을 하신 후 매매 계약을 체결하시면 됩니다. 계약 시에는 집의 상태에 따라 여러 조건을 걸어 문제가 발생했을 때 계약을 취소할 수 있는 안전 장치를 갖추어 두시는 것이 좋습니다.
- LIM Report 조건: 집의 구조가 City Council의 승인 내용과 일치하는지 확인
- Builder's Report 조건: 집에 구조적 문제가 있는지 여부 확인
- P-Contamination 조건: 이전 거주자에 의한 마약(메스암페타민 등) 오염 여부 확인
- Finance Condition: 융자가 나오지 않을 경우 계약을 취소할 수 있는 조건
- 선승인이 없는 경우: 10~15 영업일 확보를 권장합니다.
- 선승인이 있는 경우: 5 영업일 정도면 충분한 경우가 많습니다.
특정 시기에 지어진 플라스터(Plaster) 주택의 경우, 은행에서 건물 상태 검사를 별도로 요청할 수 있으며, 문제가 발견될 경우 수리 완료 및 재검사 결과 제출 전까지 융자가 지연될 수 있습니다.
주택 매매 계약 이후
계약이 언컨디셔널(Unconditional)로 성사되면 세틀먼트(Settlement) 전까지 아래 작업들을 진행해 주셔야 합니다.
- 이자율 네고 및 고정/변동 선택 — 승인된 금액의 이자율을 고시 이율보다 낮추는 협상을 진행하고, 고객님께서 선호하시는 기간 동안 고정 또는 변동 금리로 설정합니다.
- 주택 보험 가입 — 융자가 있는 주택은 보험 가입이 의무입니다. 건평과 건축비용에 맞는 최적의 보험으로 가입하신 후 증서를 변호사와 DCT Finance에 보내주시면 됩니다. DCT Finance에서도 경쟁력 있는 주택 보험 상품을 제공하고 있으니 문의해 주시기 바랍니다.
- 은행 및 변호사 방문 — 융자 서류와 등기 이전 서류에 서명하고, 융자 계좌 개설 및 잔금 지불을 위해 각각 한 번씩 방문하십니다. DCT Finance에서 방문 날짜를 안내해 드립니다.
- Settle(세틀먼트) — 잔금과 은행 융자금이 변호사에게 입금되면, 계약서 내용대로 등기가 이전됩니다.
🎉 축하합니다! 주택 구입이 완료되었습니다. 새 집의 주인이 되셨습니다! 🏡
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주택 융자에 관한 궁금한 점은 언제든지 DCT Finance로 연락 주시기 바랍니다. 한국어로 편하게 상담받으실 수 있습니다.